Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Тыва рассмотрела спор о выселении из квартиры, купленной на вторичном рынке с помощью сервиса «Домклик». Несмотря на проведенную правовую экспертизу, покупательница не смогла вселиться, поскольку в жилье продолжала проживать семья, которая проживала там ещё с 1990-х годов. Суд отказал в иске, указав, что срок исковой давности по нему уже истек у предыдущего собственника.

В мае 2024 года жительница Кызыла купила однокомнатную квартиру в доме по улице Кочетова за 3,4 млн рублей. Из них 3,06 млн – кредитные средства ПАО «Сбербанк». Сделку сопровождал сервис «Домклик», который провел правовую экспертизу объекта. Однако сразу после регистрации права выяснилось: в квартире живут шесть человек – семья, которая занимает жилье с 1992 года и добровольно освобождать его не собирается.

Ранее прежний собственник уже пытался выселить этих жильцов. Вступившим в законную силу решением Кызылского городского суда от 2 марта 2022 года ему было отказано. Суд установил, что первоначальные собственники, приватизировавшие квартиру, знали о проживании семьи ещё с 1992 года, но долгие годы не предъявляли требований об освобождении. Трехлетний срок исковой давности истек, и это стало основанием для отказа.

Новая собственница полагала, что срок давности для неё начался заново после покупки. Судебная коллегия с этим не согласилась.

Суд разъяснил, что требование о выселении лиц, фактически занимающих квартиру, – это истребование имущества из чужого незаконного владения. К нему применяется общий срок исковой давности – три года. Смена собственника не влияет на начало течения срока: он исчисляется с момента, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении. Эта позиция закреплена в п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» и последовательно применяется судами.

Поскольку прежний собственник уже исчерпал возможность истребовать жилье из-за пропуска срока, то и новый владелец не может обойти это ограничение.

В результате суд отказал в удовлетворении иска в полном объеме, включая требование о взыскании судебной неустойки.

Даже дорогая правовая экспертиза и гарантии от крупных сервисов не защищают от главного риска вторичного рынка – фактического проживания третьих лиц, которых нельзя выселить из-за истечения сроков. Перед покупкой важно не только проверять документы, но и лично выяснять, кто реально живет в квартире. При этом покупательнице был выдан сертификат, который дает право требовать возмещения убытков, связанных с невозможностью вселения в квартиру.